多部門“協(xié)同作戰(zhàn)”，助力古厝持證煥新生

“福州方案”破解產(chǎn)權(quán)登記之困

福州古厝是城市的“根”與“魂”，凝結(jié)著“老福州”的記憶。漫步福州古街巷，黛瓦白墻間流淌著歲月的痕跡。這些承載著城市靈魂的古厝，多年來卻在現(xiàn)代化進(jìn)程中面臨著“身份認(rèn)證”的困境——如何讓這些歷史建筑既保留原有風(fēng)貌，又能合法持證融入當(dāng)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)，推動(dòng)其活化利用？放眼全國(guó)，這都是一道亟待解決的難題，福州用一場(chǎng)跨部門的保護(hù)接力，給出了全新答案，推進(jìn)更多古厝從“保下來”到“活起來”。

福州市古厝辦證工作入選2024年福建省自然資源廳整治不動(dòng)產(chǎn)“登記難”問題典型案例及2024年下半年優(yōu)秀典型案例，同時(shí)被自然資源部作為典型案例在全國(guó)推廣。在探索古厝辦證的道路上，有哪些難點(diǎn)，部門又是如何攻克？連日來，記者帶著這些問題進(jìn)行了深入采訪。

古厝辦證難點(diǎn)在哪？

位于倉(cāng)山區(qū)臨江街道共和路“共和茶港壹號(hào)”商業(yè)園內(nèi)，七棟民國(guó)風(fēng)建筑靜靜矗立。青磚黛瓦間，“春記茶行”的牌匾依稀可見，仿佛仍在訴說當(dāng)年的繁華——清末時(shí)期，這里曾是福州茶葉外貿(mào)的交易集散地，也是福州歷史上對(duì)外開放的一個(gè)重要窗口。

作為福州最早一批南洋風(fēng)格建筑，這些歷經(jīng)歲月滄桑的古建在時(shí)間流轉(zhuǎn)間不斷“衰老”。近年來，隨著社會(huì)力量參與福州古厝保護(hù)的熱情高漲，房企陸續(xù)參與福州古厝修繕與活化利用。2020年，福建信平實(shí)業(yè)有限公司公開拍下該園區(qū)地塊，投入資金對(duì)古厝進(jìn)行修繕，共裕樓、瑩潤(rùn)樓、和暢樓、健怡樓等建筑在能工巧匠的手中重?zé)ㄉ鷻C(jī)，經(jīng)過活化利用，再次融入城市發(fā)展律動(dòng)。然而，該公司卻面臨著一個(gè)尷尬的處境——古建修好了，卻辦不了“身份證”。這也導(dǎo)致該項(xiàng)目總計(jì)近3500平方米的古建因產(chǎn)權(quán)證缺失而無法充分發(fā)揮商業(yè)價(jià)值。

實(shí)際上，信平公司的處境并非個(gè)例。此前，福州眾多古厝都深陷“確權(quán)難”的困境。據(jù)了解，福州市的古厝中，除三坊七巷的部分古厝已辦理房產(chǎn)證（未辦土地證）外，其余如朱紫坊、煙臺(tái)山、上下杭、南公園等歷史文化街區(qū)范圍內(nèi)的古厝均未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，長(zhǎng)期處于“產(chǎn)權(quán)真空”狀態(tài)。

古厝辦證為何難？據(jù)了解，福州現(xiàn)存古厝多建于明清至民國(guó)時(shí)期，有夯土墻、美人靠等建筑特色。然而，由于福州古厝的建筑結(jié)構(gòu)特殊，難以按照現(xiàn)行的規(guī)范辦理各項(xiàng)建設(shè)審批及驗(yàn)收手續(xù)，若進(jìn)行改造，極有可能會(huì)破壞歷史建筑核心保護(hù)要素及特色，影響不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的辦理和古厝的保護(hù)利用。

“影響古厝不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理的因素很多，比如，福州古厝多為木結(jié)構(gòu)、土木或磚木結(jié)構(gòu)，像夯土墻承重、空斗墻承重等特色建筑結(jié)構(gòu)體系，現(xiàn)行的工程建設(shè)項(xiàng)目審批及驗(yàn)收體系沒有可執(zhí)行的依據(jù)。”市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心產(chǎn)權(quán)處負(fù)責(zé)人說，辦證標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)，使得古厝陷入“不改建難達(dá)標(biāo)，改建又怕破壞原貌”的兩難境地。

由于古厝辦不了產(chǎn)權(quán)證，無法“入市”，產(chǎn)權(quán)缺失也帶來連鎖反應(yīng)。“古厝辦不了產(chǎn)權(quán)證，影響到方方面面，企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要貸款，我們只能做土地抵押，融資規(guī)模也跟著縮水。”信平公司負(fù)責(zé)人坦言，2022年公司首次融資時(shí)只能抵押土地，古厝的經(jīng)濟(jì)價(jià)值難以得到體現(xiàn)，這也大大限制了企業(yè)的融資規(guī)模及后續(xù)發(fā)展。

多方發(fā)力開啟古厝保護(hù)“接力賽”

實(shí)際上，古厝辦證牽涉廣，涉及規(guī)劃、建設(shè)、消防等多個(gè)領(lǐng)域，環(huán)環(huán)相扣。為了破解此難題，更好地保護(hù)古厝，福州市多部門通力配合，開啟了一場(chǎng)跨部門保護(hù)的“接力賽”。

保護(hù)規(guī)劃是指引前行的地圖。“開展古厝研究和保護(hù)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作，是化解古厝不動(dòng)產(chǎn)‘登記難’的前提，控制性詳細(xì)規(guī)劃是建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可等審批的法定依據(jù)，如果審批無法通過，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記便無從談起。”市資源規(guī)劃局確權(quán)登記處負(fù)責(zé)人介紹。

近年來，福州市組織編制完成《福州歷史文化名城保護(hù)專項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》，陸續(xù)編制了三坊七巷、上下杭等數(shù)十個(gè)重要?dú)v史地段的保護(hù)規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃，通過規(guī)劃引領(lǐng)明確保護(hù)范圍、保護(hù)要求和建設(shè)管控措施，為規(guī)劃審批、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書辦理提供法定依據(jù)，使古厝保護(hù)工作有章可循、有據(jù)可依。

古厝與其他建筑不同，有其特殊性，如何盡可能保留其原有建筑形式和風(fēng)貌，既能持證入市，又能符合安全、結(jié)構(gòu)要求？“難點(diǎn)在于如何為這些特色鮮明的古厝量身定制規(guī)范性文件，這就需要在現(xiàn)有工作機(jī)制上適當(dāng)突破。”市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心產(chǎn)權(quán)處負(fù)責(zé)人表示，考慮到古厝建筑的特殊性，需充分發(fā)揮部門協(xié)同聯(lián)動(dòng)作用，完善古厝建筑審查技術(shù)規(guī)則，合力打通古厝辦證壁壘。

這種創(chuàng)新思維催生了一系列突破性舉措。在多部門的協(xié)同努力下，福州市兩次修訂完善古厝面積計(jì)算規(guī)定，納入《福州市房產(chǎn)與規(guī)劃建筑面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》；出臺(tái)全省首個(gè)古厝辦證指引—《福州古厝不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理工作指引（試行）》，完善《建設(shè)工程規(guī)劃許可證（古厝建筑）辦事指南》；制定古厝消防設(shè)計(jì)導(dǎo)則、消防審查工作導(dǎo)則等文件。

2024年，福州市領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)前往蘇州平江歷史文化街區(qū)考察，汲取歷史建筑活化保護(hù)利用的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；各職能部門多次深入實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)踏勘，不定期牽頭召開座談會(huì)共同研討，共商古厝活化利用之策；依托工作專班群，實(shí)時(shí)跟進(jìn)督辦工作進(jìn)度，讓古厝保護(hù)從“各自為政”走向“協(xié)同作戰(zhàn)”。

“我們精簡(jiǎn)審批手續(xù)，推行多部門聯(lián)合審查機(jī)制，讓古厝確權(quán)跑出‘加速度’。”市資源規(guī)劃局確權(quán)登記處負(fù)責(zé)人介紹，市名城委“率先起跑”，對(duì)古厝修繕方案審查后一并出具審查及驗(yàn)收意見；市資源規(guī)劃局“接棒”，并聯(lián)介入預(yù)審規(guī)劃許可指標(biāo)，同時(shí)出具建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃核實(shí)及土地核驗(yàn)手續(xù)；市住建局開展消防驗(yàn)收工作及房屋結(jié)構(gòu)安全性評(píng)估。在不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)，市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心提前介入、提前預(yù)審，與項(xiàng)目公司探索合理界定不動(dòng)產(chǎn)單元，有效縮短審批時(shí)間。

推動(dòng)古厝從“保下來”到“活起來”

為推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理，作為條件較為成熟的上下杭?xì)v史文化街區(qū)成為古厝辦證的“試驗(yàn)田”，拉開試點(diǎn)的序幕。如今，街區(qū)內(nèi)的一些珍貴的歷史建筑已獲得了“身份證”，重新煥發(fā)生機(jī)。

2024年8月，福州古厝首批9本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證核發(fā)，這一突破性進(jìn)展，為破解長(zhǎng)期困擾古厝保護(hù)的產(chǎn)權(quán)難題提供了“福州方案”。今年2月底，福州民營(yíng)企業(yè)福建茂海永盛置業(yè)有限公司成功辦理“臺(tái)江區(qū)中白路12號(hào)歷史建筑”的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。5月，企業(yè)負(fù)責(zé)人呂女士拿到了期待已久的古厝現(xiàn)房銷售備案證明，準(zhǔn)備與業(yè)主簽署買賣合同以及辦理合同網(wǎng)簽備案的相關(guān)材料。“辦理了古厝現(xiàn)房銷售備案，我們就可以將古厝出售，盤活資產(chǎn)，回籠資金！”呂女士說。

與茂海永盛公司一樣，今年6月底，信平公司所持共裕樓等4棟古厝也順利辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，公司通過抵押，于7月拿到了銀行一筆新貸款。“這張證書不僅確認(rèn)了古厝產(chǎn)權(quán)歸屬，更讓歷史建筑真正‘活’了起來。辦理了產(chǎn)權(quán)證，企業(yè)的銀行融資額度也進(jìn)一步提高，這讓我們對(duì)未來發(fā)展信心更足。”公司負(fù)責(zé)人說。

長(zhǎng)期以來，古厝保護(hù)修繕依賴政府財(cái)政投入輸血，形成了由國(guó)企主導(dǎo)修繕、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的保護(hù)開發(fā)模式，但古厝修繕工程投入大，由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，其商業(yè)價(jià)值長(zhǎng)期被“凍結(jié)”，難以充分釋放應(yīng)有的文化價(jià)值和商業(yè)潛力。古厝保護(hù)相關(guān)專家指出，古厝產(chǎn)權(quán)登記制度的突破具有多重意義，確權(quán)后的古厝可抵押貸款、上市交易，吸引社會(huì)資本，改變單純依賴政府投入的保護(hù)模式，緩解政府的財(cái)政壓力、國(guó)企的經(jīng)營(yíng)壓力，為開發(fā)企業(yè)后續(xù)修繕維護(hù)古厝提供了資金良性循環(huán)保障，讓更多力量參與到對(duì)古厝的保護(hù)中來。

通過三批試點(diǎn)項(xiàng)目的實(shí)踐，目前已形成一套較為成熟的跨部門協(xié)作機(jī)制，越來越多的古厝獲得“身份證”，福州的歷史文化街區(qū)正煥發(fā)新生機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2024年以來，福州市已累計(jì)為130處古厝辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可，88處完成產(chǎn)權(quán)登記，確權(quán)建筑面積突破2萬平方米。

古厝的最大價(jià)值在于其歷史內(nèi)涵，只有讓古厝“活”起來，古厝保護(hù)才能走得更遠(yuǎn)。“古厝有了‘身份證’，不僅可以更好地出租經(jīng)營(yíng)，而且還具備金融屬性，可以進(jìn)行抵押融資，這為盤活歷史文化街區(qū)帶來了更多新可能。”市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，古厝產(chǎn)權(quán)登記制度的創(chuàng)新，既守護(hù)了城市文脈，又釋放了經(jīng)濟(jì)活力，這種保護(hù)與利用的平衡之道，為歷史建筑保護(hù)提供了有益借鑒。下一步，將繼續(xù)完善配套政策，推動(dòng)更多歷史古厝從“保下來”走向“活起來”。（記者 賴志昌）