工業(yè)上樓風(fēng)生水起 定制廠房悄然興起

福州，讓“摩天工廠”構(gòu)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)

福興光電智創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園1號(hào)樓正在進(jìn)行樁基礎(chǔ)施工。（福州工業(yè)園區(qū)集團(tuán)供圖）

福州“工業(yè)上樓”實(shí)踐躋身全國(guó)典型案例后，其升級(jí)版本——“定制化廠房”已悄然落地，為園區(qū)發(fā)展注入新動(dòng)能。在福興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，福建華科光電有限公司定制的福興光電智創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園1號(hào)樓正在進(jìn)行樁基礎(chǔ)施工。

日前，華科光電與園區(qū)建設(shè)方福州工業(yè)園區(qū)集團(tuán)、福興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、晉安區(qū)國(guó)投集團(tuán)簽訂廠房租賃及定制廠房建筑方案確認(rèn)表，使其成為晉安區(qū)首個(gè)“名花有主”的定制化“工業(yè)上樓”項(xiàng)目。

精準(zhǔn)定制

為企業(yè)算好“快省”賬

此次華科光電采取整租模式，打造專屬的獨(dú)棟廠房。企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，為確保廠房精準(zhǔn)契合生產(chǎn)需求，福興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)牽頭，組織企業(yè)與福州工業(yè)園區(qū)集團(tuán)、運(yùn)營(yíng)方進(jìn)行了3個(gè)月的溝通，最終敲定了量身打造的建筑方案。方案細(xì)致到內(nèi)部格局、裝修工藝材料及機(jī)電配套，旨在為后續(xù)生產(chǎn)鋪平道路。

3個(gè)月里，企業(yè)技術(shù)骨干、園區(qū)服務(wù)團(tuán)隊(duì)和建設(shè)方的工程師圍坐在一起，展開多輪溝通——根據(jù)定制要求，廠房層高設(shè)定為4.5米至6.5米，荷載需滿足500千克/平方米—2000千克/平方米，電力總?cè)萘繛?000千伏安，充分滿足設(shè)備與生產(chǎn)線的需求。樓內(nèi)還依據(jù)生產(chǎn)動(dòng)線規(guī)劃了垂直交通，配備4部工業(yè)貨梯、5部客梯，并專設(shè)吊裝口，保障設(shè)備與貨物高效流轉(zhuǎn)。

“‘早期介入’和‘強(qiáng)干預(yù)’，是定制廠房與標(biāo)準(zhǔn)廠房的核心區(qū)別。”福興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，定制化會(huì)帶來(lái)園區(qū)建造成本的微增，但企業(yè)因此免去入駐后“傷筋動(dòng)骨”的改造，交付后能迅速安裝設(shè)備，投產(chǎn)周期顯著縮短，減輕了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)。這“一增一減”，恰是園區(qū)“滴灌式”服務(wù)最務(wù)實(shí)的體現(xiàn)。

在全國(guó)范圍內(nèi)，定制廠房尚處在探索實(shí)踐階段，這類廠房一般租給使用者5年—10年。對(duì)于不愿意持有固定物業(yè)的企業(yè)來(lái)說，既可以減少建設(shè)廠房的一次性投資，又能降低短期租賃風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于近期訂單充足的華科光電而言，選擇定制方案，意味著廠房一旦交付就可以馬上安裝生產(chǎn)線，不僅投產(chǎn)更快、投資更小，生產(chǎn)條件也遠(yuǎn)勝現(xiàn)有廠房。

“該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2027年6月竣工，我們正在謀劃第一條生產(chǎn)線的入駐。”華科光電負(fù)責(zé)人表示，盡管多個(gè)園區(qū)都拋來(lái)橄欖枝，但最終讓他們選擇繼續(xù)扎根晉安的，正是當(dāng)?shù)厣詈竦墓怆姰a(chǎn)業(yè)土壤與政府精準(zhǔn)的“滴灌式”服務(wù)。

“掘金”園區(qū)

向低效土地要效益

福興大道旁，華科光電使用了20多年的舊廠房已顯陳舊。3層建筑的密度，在如今看來(lái)是對(duì)寶貴土地資源的“奢侈”占用。

隨著智創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，華科光電的搬遷提上日程，舊廠房也將啟動(dòng)低效地提升改造?？梢灶A(yù)見，這個(gè)地塊將變身產(chǎn)出更高、環(huán)境更優(yōu)的新載體。

在中心城區(qū)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與土地資源緊張的矛盾日益突出。一邊是“沉睡”的土地，一邊是苦尋載體的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，載體建設(shè)成為福興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)破局的關(guān)鍵。

鼓山腳下，3棟廠房拔地而起，那是由晉安區(qū)與福州工業(yè)園區(qū)集團(tuán)聯(lián)手打造的“工業(yè)上樓”標(biāo)桿——已封頂?shù)腁2-B光電產(chǎn)業(yè)園。該地塊前身是南方建材市場(chǎng)的閑置用地，通過土地收儲(chǔ)再開發(fā)，土地容積率從1.7躍升至3.0，總建筑面積從3.4萬(wàn)平方米擴(kuò)大至7萬(wàn)平方米。

該項(xiàng)目將引入福州高意等光電產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚和能級(jí)提升，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“一棟樓就是一條鏈”，畝均產(chǎn)值目標(biāo)瞄準(zhǔn)2000萬(wàn)元，土地集約效能預(yù)計(jì)可達(dá)到傳統(tǒng)廠房的3倍。

“我們定下‘兩個(gè)100萬(wàn)’目標(biāo)——在已建和在建100萬(wàn)平方米載體的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)3年內(nèi)，通過改造提升鎮(zhèn)村老舊廠房及低效企業(yè)地塊，再新建100萬(wàn)平方米載體，并且是適合實(shí)體制造業(yè)的大開間高標(biāo)準(zhǔn)廠房。”晉安區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)說。

“上樓”蔚然成風(fēng)

定制化又興起

2023年，以A2-B光電產(chǎn)業(yè)園為藍(lán)本，福州發(fā)布首部《工業(yè)上樓設(shè)計(jì)指引》，為全市低效工業(yè)用地改革樹立標(biāo)準(zhǔn)。此后，作為都市工業(yè)“立體生長(zhǎng)”模式，“工業(yè)上樓”項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)。

晉安區(qū)已成為“工業(yè)上樓”的沃土，共有光電產(chǎn)業(yè)園一期、智谷創(chuàng)園一期、閩西南·福州智造e谷等9個(gè)“工業(yè)上樓”在建項(xiàng)目，總建筑面積53萬(wàn)平方米。

在倉(cāng)山區(qū)，海峽科創(chuàng)城一期項(xiàng)目建設(shè)如火如荼，將為主城區(qū)提供22萬(wàn)平方米的大型都市產(chǎn)業(yè)生態(tài)集群。其中，A地塊將建設(shè)1棟“工業(yè)上樓”廠房和3棟智能制造供應(yīng)鏈廠房，未來(lái)將形成以藥械研發(fā)與智能制造為主導(dǎo)、藥械與智造展示交易物流為輔的新一代標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)園；D地塊將建設(shè)超大體量“工業(yè)上樓”通用廠房項(xiàng)目，共建設(shè)24棟通用廠房、1棟生活配套樓，總建筑面積14.5萬(wàn)平方米。

走進(jìn)馬尾區(qū)，聯(lián)東U谷·福州物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園生動(dòng)詮釋了“上樓”的效益變革。該地塊原系鉅全金屬地塊，年產(chǎn)值僅3000萬(wàn)元，通過“存量盤活+產(chǎn)業(yè)升級(jí)”模式，建設(shè)10棟低層定制廠房、4棟高層標(biāo)準(zhǔn)廠房（即“工業(yè)上樓”項(xiàng)目），以及1棟綜合樓，總建筑面積9.2萬(wàn)平方米，將打造集物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、高端生產(chǎn)制造、電子信息于一體的科技創(chuàng)新及先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)。目前，該產(chǎn)業(yè)園已引入30家科創(chuàng)企業(yè)，全部達(dá)產(chǎn)后，年產(chǎn)值將達(dá)30億元，是原來(lái)的100倍。

“工業(yè)上樓”為何風(fēng)生水起？根源在于隨著傳統(tǒng)制造業(yè)向城外轉(zhuǎn)移，現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施已難以匹配都市型工業(yè)的新需求。“退二進(jìn)三”［即通過縮減工業(yè)用地規(guī)模（第二產(chǎn)業(yè)），轉(zhuǎn)向發(fā)展服務(wù)業(yè)、商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)］后，留下的都市型工業(yè)對(duì)空間載體提出更高要求，倒逼園區(qū)突破平面限制“向天要地”，背后是對(duì)效率的極致追求。而裝配式建造等綠色智能建造技術(shù)的發(fā)展，則為高層廠房所需的更強(qiáng)荷載、更高層高、更優(yōu)環(huán)境提供了堅(jiān)實(shí)支撐，最終讓“摩天工廠”的構(gòu)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

對(duì)光電、生物醫(yī)藥、智能制造等新質(zhì)生產(chǎn)力而言，“工業(yè)上樓”無(wú)疑是最適合的載體。如何做好筑巢引鳳這篇大文章？福興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，訂單式定制廠房會(huì)成為“上樓”后的新趨勢(shì)。他進(jìn)一步解釋道，上樓滿足了都市型產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)需求，能讓一批急于生產(chǎn)的企業(yè)快速投產(chǎn)，但定制化是很多企業(yè)都有的需求，在當(dāng)前園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈、趨于同質(zhì)化的情況下，定制化廠房將是開發(fā)區(qū)未來(lái)深耕的方向。（記者 朱榕）